شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا، هو طريق الاستثمار الآمن الذي يسلكه العديد من الأجانب أصحاب رؤوس الأموال لضمان الهجرة أملاً بالحصول على الإقامة في ألمانيا ومن ثم على جنسية هذه الدولة الأوروبية العريقة، والتي تعد التذكرة الذهبية التي تضمن لحاملها الدخول إلى جميع دول الاتحاد الأوروبي وغيرها، ولكن هل يضمن شراء عقار في ألمانيا الحصول على الإقامة والجنسية؟ وما هي شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا والأوراق اللازمة لشراء عقار في الدولة؟ كل هذه الأسئلة وأكثر سنجيبك عنها أيها القارئ العزيز في هذه المقالة، فلنتعرف سويةً على الإجابة عن أهم الأسئلة التي قد تراودك في هذا الشأن.
شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا
يعتبر سوق العقارات في ألمانيا مجالاً رائعاً للاستثمار سواءً عن طريق تأجيره أو بدافع السكن، وبشكل عام يمكن للأجانب الاستثمار العقاري في ألمانيا عند تحقيق عدة شروط نلخصها في الآتي:
- إثبات حيازة المستثمر على مبلغ مالي كاف للاستثمار في ألمانيا ومن الضروري إثبات شرعية الحصول عليه.
- أيضاً يجب تبيان وجود مصدر دخل كاف لإعالة نفسك وأسرتك.
- كذلك يجب الحصول على تأمين طبي صحي لا يقل عن 30 ألف يورو.
- بالإضافة إلى وجود جواز سفر ساري المفعول.
- كذلك يجب عدم إدانة المستثمر بأي قضايا جنائية.
- أيضاً يجب على المستثمر تقديم كافة الأوراق الخاصة الثبوتية مثل الشهادات الحاصل عليها مترجمة ومصدقة.
- يجب الحصول على الملكية القانونية عن طريق التسجيل في السجل العقاري المحلي.
- لا يشترط على الراغبين في الاستثمار العقاري في ألمانيا إتقان اللغة الألمانية.
اقرأ أيضاً: شروط الاستثمار العقاري في قطر 2023
الأوراق اللازمة للاستثمار العقاري في ألمانيا
من أجل ضمان حق المستثمر وحق الدولة ولتحقيق جميع شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا لا بد من تقديم ثبوتيات خاصة بالمستثمر، وهي كما يأتي:
- صورة من جواز سفر المستثمر بشرط أن يكون جديداً.
- بالإضافة إلى العنوان المفصل للمستثمر في ألمانيا.
- أيضاً يجب إرفاق كشف حساب بنكي للمستثمر يتضمن آخر ستة أشهر عند الرغبة بالاستثمار العقاري في ألمانيا.
- كذلك فمن الضروري الحضور الشخصي للمستثمر أو لنائب عنه يحمل وكالة رسمية موقعة من السفارة الألمانية.
- الأوراق اللازمة للاستثمار العقاري في ألمانيا
خطوات شراء عقار في ألمانيا
ننصحك عزيزي المستثمر الراغب بالاستثمار العقاري في ألمانيا قبل أن تقوم بأي خطوة في هذا المجال أن تلجأ إلى خبير في القانون الدولي حيث إن قوانين الاستثمار تختلف من بلد لآخر، وبأن تتم جميع المعاملات بوجود محام ذو ثقة، عندها يمكنك الانتقال نحو خطوات شراء العقار وهي كالتالي:
- يجب عليك كمشترٍ أن تأخذ من البائع مسودة أولية للعقد.
- يجب أن تتضمن المسودة معلومات عن قيمة العقار وكيف سيتم الدفع وما قيمة الدفعة الأولية والتي تبلغ عادة 10% من القيمة الإجمالية للعقار.
- في حال موافقة الشاري على العقد، يقدم العقد بالإضافة إلى المبلغ الأولي المتفق عليه إلى كاتب العدل.
- تكون مهمة كاتب العدل هي التأكد من موافقة جميع الأطراف على جميع بنود العقد المكتوبة.
- بعد ذلك يكون على المستثمر وخاصة الراغب بالهجرة إلى ألمانيا أن يدفع ضريبة الأملاك خلال مدة لا تزيد عن شهر، والتي تتراوح ما بين 3.5-7% من القيمة الإجمالية للعقار.
- بعد ذلك يتم التوقيع على العقد من قبل الطرفين في مكتب كاتب العدل.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في البحرين
أنواع الاستثمار العقاري في ألمانيا
هناك نوعين بشكل عام وهي:
الاستثمار في عقارات قيد الإنشاء
وهي العقارات التي يقوم أصحابها ببيعها على المخطط قبل أن تكتمل عملية البناء، ولا ننصحك عزيزي القارئ بالاستثمار في هذا النوع من العقارات للأسباب التالية:
- العقارات قيد الإنشاء هي فرص استثمارية متآكلة وتحتاج دراسة دقيقة.
- يكون سعر شراء العقار قيد الإنشاء أقل من سعر العقار ولكن تكون مصحوبة مع فرصة استثمارية ضعيفة جداً حيث يكون الربح الأعظم من نصيب المستثمرين الرئيسيين.
- إن العائد من إعادة بيع عقار قيد الإنشاء سيكون بين 10% إلى 15% على عكس المستثمر الرئيسي صاحب العائد من البيع والذي قد يتجاوز 60%.
عقارات قيد الترميم
وهي عقارات جاهزة وقد تكون قديمة بعض الشيء ولكنها تحتاج إلى بعض الإصلاحات، ويعتبر الاستثمار في عقارات قيد الترميم فرصة استثنائية، تختلف حسب نوع وقيمة العقار ولكن الربح منها كبير.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في الجزائر
ميزات الاستثمار العقاري في ألمانيا:
على الرغم من أن هنالك دولاً أخرى في أوروبا تمنح الإقامة عن طريق شراء عقار، إلا أن المستثمرين في المجال العقاري يفضلون ألمانيا للعديد من الأسباب أهمها ما يلي:
- الطلب المرتفع على العقارات في ألمانيا حيث يقل فيها معدل ملكية العقارات عن باقي دول الاتحاد الأوروبي بنسبة 50%.
- هذا الطلب سيضمن للمستثمر تحقيق هامش ربح عالٍ سواء عن طريق الأجار أو الشراء.
- ارتفاع معدل السكان وبالتالي زيادة الطلب على العقارات سواءً للسكن أو للإيجار.
- وجود قانون الإيجار المتدرج، أي في حال كنت تمتلك عقار وقمت بإيجاره، عندئذ يمكنك تحقيق زيادة سنوية في قيمة العقار مقدارها مثلاً 2%.
- بالإضافة إلى ذلك، يتمتع النظام الضريبي الألماني بمرونة عالية، فعند الرغبة ببيع عقار امتلكته لمدة عشر سنوات على الأقل لن تكون مجبراً على دفع ضريبة رأس المال من الربح، كذلك في حال انتقل العقار إلى الورثة يدفعون فقط ضريبة الميراث إلا في حال تجاوزت قيمة العقار 400-500 ألف يورو عند ذلك يعفى العقار من ضريبة الميراث.
- الاستقرار الاقتصادي والحكومي وانخفاض معدل البطالة مع زيادة في النمو السكاني، في ظل وجود نظام قانوني يؤمن الحماية لكل من الشاري والبائع والمستأجر.
- الطلب المرتفع على العقارات من داخل وخارج ألمانيا، حيث إن 40% من المستثمرين في المجال العقاري في ألمانيا هم من الأجانب.
- الاقتصاد القوي الألماني المصنف كرابع أقوى اقتصاد في العالم.
- تمتاز ألمانيا بكونها واحدة من أقل أسواق العقارات تقلبًا في العالم، هذا يؤمن فرص نمو مستدامة على المدى الطويل، وبالتالي نواة جذب لأصحاب رؤوس الأمول.
- ارتفاع قيمة الإيجارات، فمثلا ارتفعت الأجارات في برلين بما يزيد عن 13% عما كانت عليه في العام السابق، نتيجة النمو السكاني وانخفاض معدل تنقل المستأجرين مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على المنازل المتاحة للإيجار.
سلبيات الاستثمار العقاري في ألمانيا
لا يسمح للمستثمر بشراء عقار في ألمانيا أن يشارك في الانتخابات البرلمانية والسياسية للبلاد أي يعامل معاملة المواطن من الدرجة الثانية، ولا يمكنه الحصول على الجنسية الألمانية.
الحالات التي تمكن المستثمر العقاري من الحصول على الإقامة
بشكل عام وكما ذكرنا سابقاً لا يمكن للمستثمرين في المجال العقاري الحصول على الإقامة في ألمانيا، إلا في حالات خاصة وهي كالتالي:
- أن يكون لهذا الاستثمار دور إيجابي في الاقتصاد الألماني
- أن يتم التمويل من قبل المستثمر الراغب بالحصول على الإقامة في ألمانيا.
- تختلف القوانين باختلاف الولايات فيجب الانتباه إلى الولاية المراد الاستثمار فيها.
- أن يكون الاستثمار آمن مع عائدات مضمونة تدعم الاقتصاد الوطني.
- الحصول على إقامة في ألمانيا
ألمانيا وجهة المستثمرين
تتمتع ألمانيا بالعديد من الميزات التي جعلتها مقصداً للمستثمرين من جميع أنحاء العالم، نذكر منها الآتي:
- الرفاهية العالية التي يتمتع بها المواطنون الألمان.
- انخفاض تكاليف شراء عقار في ألمانيا.
- لا يوجد قوانين تقيد شراء العقارات في البلاد.
- بالإضافة إلى موقع ألمانيا المميز في أوروبا.
- كذلك تعد ألمانيا من الدول الرائدة في مجال الاستثمار العقاري وتحقق أرباح عالية سنوية في هذا المجال.
- بعد إكمال جميع الإجراءات القانونية، يمتلك المستثمر العقار بنسبة 100% مما يمكنه القيام بجميع النشاطات الاستثمارية في البلاد بالإضافة إلى تصريح إقامة طويل الأمد.
- أيضاً يمكن للمستثمرين الأجانب الدخول في مجال الاستثمار إلى جانب أصحاب الشركات الألمانية بنسب مختلفة.
- يوجد في ألمانيا فرص استثمارية في عدة مجالات منها الصناعية والتجارية بالإضافة إلى العقارية.
- كذلك تدل الإحصائيات على ازدهار النشاط العقاري في ألمانيا في السنوات الخمس الماضية.
- تمتلك ألمانيا قوانين صارمة جداً تضمن حماية حقوق مالكي العقارات، وتسهيلات حكومية تشمل المستثمرين الأجانب.
- بالإضافة إلى ذلك، تتميز ألمانيا ببنية تحتية قوية جداً.
- الاستقرار السياسي والأمني في ألمانيا.
- يمكن لجميع المستثمرين الدخول في السوق الألماني من أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والكبيرة.
- الترابط الوثيق بين جميع مجالات الاستثمار في ألمانيا.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في جزر القمر
الاستثمار العقاري في ألمانيا آمن ومربح
يمكن للمستثمرين وبخاصة في المجال العقاري اللجوء إلى ألمانيا لحماية أموالهم ولزيادة رأس المال، حيث تتميز ألمانيا بجملة من الميزات وهي كالآتي:
- القيمة المتأصلة للاستثمار العقاري في ألمانيا والذي يحافظ نسبياً على قيمة رأس المال بالمقارنة مع الأنواع الأخرى للاستثمار.
- كذلك فإنه ليس للعقارات تاريخ انتهاء صلاحية كما هو الحال في بعض أنواع الاستثمار.
- بالإضافة إلى ذلك، فمن المتوقع أن يزداد عدد سكان العالم بمعدل 20-25٪ في الأعوام الثلاثين القادمة، وبالتالي فمن المرجح أن يزداد الطلب على العقارات السكنية في المستقبل القريب.
- كل ما سبق يمنح المستثمرين فرصة مضاعفة للربح، ليس فقط من خلال بيع العقارات وإنما أيضاً من خلال رفع قيمة الأجارات الشهرية للمنازل، خاصةً في المدن والمناطق المحيطة بها حيث يفوق الطلب العرض بشكل كبير.
- التضخم المرتفع لأعداد السكان هو ضرورة حتمية لزيادة ضخ رؤوس الأموال في المشاريع العقارية، وبالتالي إمكانية تحقيق إيرادات أعلى، كما يمكن تعديل الإيجارات لتعويض هذا التضخم.
- ارتفاع قيمة الإيجارات للعقارات، حيث إن متوسط سعر إيجار السكن في ألمانيا يرتفع باستمرار منذ أكثر من 20 سنةً، وفي الوقت نفسه وعلى الرغم من ارتفاع الأجارات فإن لدى المستأجرين قدرة على تحمل تكاليف الإيجار بسبب الدخل المرتفع نسبياً للسكان.
- وبسبب الحاجة الكبيرة للعقارات نتيجة التضخم كما ذكرنا سابقاً فإن الحكومة الألمانية أوجدت سياسة هامة من أجل استقرار ودعم الاستثمار العقاري في البلاد وتشجيع المستثمرين.
- الاستثمار العقاري في ألمانيا آمن ومربح
أهم المدن للاستثمار العقاري في ألمانيا
من أجل أن يكون الاستثمار العقاري في ألمانيا ناجحاً، يجب عليك عزيزي القارئ أن تبحث عن أفضل المدن من حيث الكثافة السكانية والخدمات المقدمة بحيث تضمن عدم خسارة أموالك، نذكر لك أفضل المدن للاستثمار العقاري في ألمانيا:
- منطقة راين ماين في وسط ألمانيا.
- دسلدورف أو دوسلدروف عاصمة ولاية شمال الراين
- مدينة فرانكفورت.
- مدينة كوبلنتس أو كبلنز.
- مدينة بون.
- مدينة كولونيا، وغيرها الكثير.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في مصر
تكلفة شراء عقار في ألمانيا
بشكل عام تختلف أسعار العقارات باختلاف المنطقة والمدينة وإليك فكرة عن أسعار البيوت والمحال التجارية والأراضي الزراعية في المدن الألمانية:
أولاً أسعار العقارات والفيلات
- في برلين تتراوح أسعار العقارات للسكن بين 2000-6000 يورو للمتر المربع الواحد، وقد تصل إلى 19000 يورو للمتر المربع الواحد في المناطق الفخمة.
- في هامبورغ تتراوح أسعار العقارات للسكن بين 6187.82 يورو للمتر المربع الواحد في وسط المدينة، و3921.65 يورو للمتر المربع الواحد في الريف.
- أما بالنسبة للفيلات يتراوح أسعارها بين 300 ألف يورو و5 ملايين يورو في ألمانيا.
ثانياً أسعار المحلات التجارية
بشكل عام تتراوح أسعار المحلات التجارية بين 800 ألف يورو وقد تصل إلى 10 مليون يورو، مع الأخذ بعين الاعتبار المنطقة والمساحة، أيضاً يختلف السعر باختلاف الغاية من شراء العقار، حيث يمكن الاستثمار في شراء سوبر ماركت، أو محطة وقود، أو روضة وغيرها الكثير.
ثالثاً أسعار الأراضي الزراعية
بشكل عام تتراوح أسعار الأراضي الزراعية بين 10000 يورو في الهكتار الواحد إلى ما يزيد عن 60 ألف يورو للهكتار الواحد، ويتحدد ذلك بالنظر إلى:
- مساحة الأرض.
- أيضاً نوع تربتها.
- كذلك العقارات الموجودة فيها.
- أيضاً الخدمات الموجودة فيها كالماء والكهرباء والطرق.
- بالإضافة إلى ذلك، تكون أسعار الأراضي الزراعية في المناطق الغربية من البلاد أعلى بكثير من مثيلاتها في المناطق الشرقية.
- أسعار العقارات في ألمانيا
أمور يجب الانتباه إليها عند شراء عقار في ألمانيا
من أجل ضمان تحقيق الربح يجب بشكل عام يجب الانتباه إلى ما يلي عند الرغبة بشراء عقار:
- موقع العقار المراد شراءه.
- أسعار العقارات في المنطقة.
- سوق الإسكان.
- الغاية من شراء العقار.
صعوبات الاستثمار العقاري في ألمانيا
هناك بعض الصعوبات التي عليك كمستثمر في المجال العقاري في ألمانيا أن تأخذها بعين الاعتبار، منها ما يلي:
- وجود بعض الإشاعات حول زيادة أسعار العقارات في ألمانيا.
- متوسط عائد 4.5 إلى 5٪ للاستثمار العقاري، أقل من فرص الاستثمار الأخرى.
- المنافسة الشديدة على العقارات تؤدي إلى ارتفاع أسعارها، خاصةً مع دخول المستثمرين الخارجيين إلى سوق الاستثمار العقاري الألماني.
- قد يحتاج المستثمرون غير الناطقين بالألمانية إلى مساعدة خبراء ناطقين بالألماني، حيث إنه على الرغم من سهولة شراء العقارات داخل ألمانيا، إلا أن جميع المستندات مكتوبة باللغة الألمانية.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في جيبوتي
نصائح عند الاستثمار العقاري في ألمانيا
من أجل ضمان الربح يجب عليك عزيزي القارئ أن تبحث بدقة عن أفضل موقع لشراء العقار، وأن تبحث عن أفضل الفرص وتقتنصها، وإليك فيما يلي أهم الجوانب التي تجب أن تهتم بها عند رغبتك بشراء عقار في ألمانيا:
- من المهم إعداد دراسة جدوى اقتصادية للمشروع الاستثماري.
- بالإضافة إلى ضرورة تحديد رأس المال اللازم لتمويل المشروع من كافة الجوانب مثل الضرائب والإيجار والخدمات.
- أيضاً يجب اختيار منطقة الاستثمار بعناية بحيث تكون ذات طابع حيوي ومزودة بالخدمات والمرافق الضرورية.
- كذلك يمكن اللجوء إلى التسهيلات البنكية والقروض الاستثمارية التي تقدمها الحكومة الألمانية.
- يجب الانتباه إلى جودة البناء والبيئة المحيطة مع ضرورة تجنب مناطق الازدحام السكني والمناطق النائية ما أمكن.
- في حال الرغبة ببيع العقار يجب مراقبة أسعار السوق، ومن ثم تحديد الوقت المناسب لبيع العقارات.
- من أجل ضمان الحصول على استثمارات ناجحة عليك تجنب الاستثمار في فترات الركود الاقتصادي.
- البحث عن عقارات في المدن الألمانية الرئيسية ذات الكثافة السكانية العالية مثل برلين وميونخ لضمان العائد المرتفع.
- الاستعانة بوكلاء عقاريين ماهرين أو البحث في البوابات الإلكترونية لضمان الحصول على أفضل فرص الشراء.
- المقارنة بين عدة عقارات واختيار الأفضل.
- البحث عن العقارات ذات فوائد منخفضة.
اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في فلسطين
طرق أخرى للاستثمار في ألمانيا
قبل ذكر الطرق يجب التعرف على أهم مجالات الاستثمار والنصائح كالتالي:
مجالات الاستثمار
هناك العديد من المجالات للاستثمار في ألمانيا بالإضافة إلى الاستثمار في المجال العقاري، ويمكنك أن تشارك في عدة مجالات شريطة أن تمتلك رأس المال الكافي، من هذه المجالات نذكر:
- الاستثمار في سوق الأوراق المالية.
- الاستثمار في حسابات الادخار.
- كذلك الاستثمار في حسابات التوفير.
- الاستثمار من خلال الأسهم.
- الاستثمار عن طريق أخذ قرض من البنك.
- أيضًا الاستثمار من خلال صناديق الاستثمار وصناديق الاستثمار المتداولة.
- الاستثمار في السندات.
- كذلك الاستثمار في العملات المشفرة.
- الاستثمار في الذهب.
- الاستثمار الزراعي.
ثانياً نصائح عند اختيار طريقة الاستثمار
من المفيد ألا ترفع سقف توقعاتك عزيزي القارئ عند الرغبة بالاستثمار العقاري في ألمانيا، فلا تتخيل أنه لمجرد حصولك على عقار في ألمانيا ستبدأ العائدات بالهطول عليك كالمطر، لذلك سنذكر لك ما يمكن أن تتوقعه عند الاستثمار في ألمانيا:
- لا يوجد أي وعود قطعية بتحقيق أرباح عالية وخيالية للمستثمرين، ولكن هناك طرق تضمن لك الحصول على أرباح معقولة.
- أيًا كان نوع الاستثمار الذي تختاره يمكنك أن تحقق أرباح عالية شريطة أن تضع خطة جيدة ومحكمة تضمن التوظيف الجيد لأموالك في مكان آمن وموثوق، بالإضافة إلى دراسة احتمالات الخطر والأهم من كل ما سبق هو التأكد من حصولك على جميع الأوراق والثوتيات القانونية لحماية حقوقك.
- كما ذكرنا سابقًا، يوجد العديد من أنواع ومجالات الاستثمار في ألمانيا، ولكل منه إيجابياته وسلبياته، ولكن يمكننا أن نقول أن أفضل استثمار في ألمانيا ذلك الذي يضمن عودة أموالك التي وضعتها عندما تريد استعادتها.
- بالنسبة لنا ننصحك عزيزي القارئ بسلوك طريق الاستثمار العقاري في ألمانيا فهو وفقاً لوجهة نظرنا الاستثمار الأفضل والأسهل بحيث تضمن الحفاظ على أموالك واستردادها متى أردت عن طريق بيع العقار، بل وحتى زيادة رأس المال عند القيام بتأجير العقار، شريطة الالتزام بشروط الاستثمار العقاري في ألمانيا.
- ننصحك دائماً قبل البدء بأي استثمار في ألمانيا بطلب استشارة مختصين في القانون لضمان حقك.
- نصائح عند اختيار طريقة الاستثمار
أهم الأسئلة الشائعة عن الاستثمار العقاري في ألمانيا
فيما يلي سنورد لك الإجابة عن أهم ما يبحث عنه المهتمون في مجال الاستثمار العقاري في ألمانيا:
هل تملك عقار في ألمانيا يمنح الإقامة
من الضروري على الراغبين بالهجرة إلى ألمانيا عن طريق شراء عقار أن يعلموا أن شراء العقار لا يمنحهم الإقامة أو الجنسية في الدولة الألمانية ؛ ولكن ومن أجل الحصول على تصريح إقامة في ألمانيا هناك استثناء بحيث أن يتم شراء العقار كخطة تجارية موافق عليها من قبل الحكومة الألمانية.
كم سعر الشقة في ألمانيا
- في مدينة ميونيخ، يبدأ سعر الشقة من 839 يورو ليصل إلى 4233 يورو.
- أما في مدينة هامبورغ، يبدأ سعر الشقة من 669 يورو ليصل إلى 2529 يورو.
- أما في العاصمة برلين، يبدأ سعر الشقة من 593 يورو ليصل إلى 2321 يورو.
- بالنسبة إلى مدينة كولونيا، يبدأ سعر الشقة من 671 يورو ليصل إلى 2240 يورو.
- في مدينة فرانكفورت، يبدأ سعر الشقة من 167 يورو ليصل إلى 2500 يورو.
- أما في مدينة هانوفر، يبدأ سعر الشقة من 257 يورو ليصل إلى 2000 يورو.
هل يحق للاجئ شراء منزل في ألمانيا
نعم يمكنك شراء منزل في ألمانيا حتى لو كنت غير مقيم بل وحتى لو لم تكن من مواطني الاتحاد الأوروبي.
هل يحق لمن يملك إقامة لجوء شراء منزل في ألمانيا
نعم يحق لمن يملك إقامة لجوء أن يشتري منزلاً في ألمانيا .
في نهاية هذا المقال، حاولنا أن نتناول أهم شروط الاستثمار العقاري في ألمانيا مع لمحة حول ميزاته وسلبياته والأوراق والثبوتيا المطلوبة لبدء الاستثمار ولضمان الحفاظ على حقوقكم كمستثمرين، آمل أن تكونوا قد استفدتم من المعلومات الواردة أعلاه، وبأن تكون دراستنا قد مهدت طريقك ووجهت أفكارك بطريقة صحيحة تضمن لك الحصول على أفضل استثمار عقاري في ألمانيا.
